Kontrolle und Management

Ein für Sozialimmobilien entwickeltes Analysesystem. Ein interdisziplinäres Team aus Kaufleuten, Technikern, Pflegefachkräften analysiert alle relevanten, marktspezifischen Parameter beginnend bei der Beurteilung von Investitionen bis hin zur

kontinuierlichen Verlaufskontrolle der Sozialimmobilie. 

• Daten zur wirtschaftlichen, technischen und qualitätsbezogenen Beurteilung der Investition in eine Sozialimmobilie
• Daten zur Beurteilung des laufenden Betriebes sowie des Betreibers in der Vermietungsphase
• Daten zum Objektmanagement während der Vermietungsphase.

Somit dient es nach einer durchgeführten Investition zusätzlich als Frühwarn- und Steuerungssystem, um Risiken

rechtzeitig erkennen und eine nachhaltige Steuerung gewährleisten zu können.  

Bausteine
 

Die Objektprüfung besteht aus mehreren Bestandteilen und legt Augenmerk auf das Zusammenspiel von Objektzustand, betrieblicher Abbildung und Einwertung in das speziell für Pflegeimmobilien entwickelte Scoring- System.

• Laufende Objektprüfung im Sinne und basierend auf dem FRAM System (Financial Risk Analysis Management System)
• Begleitung der Erstbesichtigung des Objektes im Transaktionsprozess
• Erfassung aller objektspezifischen Daten nach Erstbesichtigung in der EDV (aktuell: Genesis World (GW))
• Erfassung der notwendigen Instandhaltungs-und Instandsetzungsmaßnahmen in den Maßnahmenplänen
• Aufstellung und Fortschreibung der objektbezogenen Instandhaltungsplanung und Durchführung der Maßnahmen , incl. Abnahmetätigkeiten
• Laufende Kontaktpflege mit den Objektverantwortlichen der Pächter
• Koordination und Überwachung aller technischen Tätigkeiten der Bestandsverwaltung (z.B. Gewährleistung. Mängelbeseitigung, behördliche Auflagen des Pächters, etc.)
• Führung eines EDV-unterstützten Fristenbuches (aktuell: in GW) zur Überwachung aller technischen Tätigkeiten der Bestandsverwaltung (z.B. Gewährleistung. Mängelbeseitigung, behördliche Auflagen des Pächters, etc.)
• technische Begleitung von erforderlichen Ersatzvornahmen
• Unterstützung des Due Diligence und Transaktionsprozesses  

Zur Objektprüfung gehören im Einzelnen: 

• Deckblatt mit den wichtigsten Eckdaten zum Objekt und dem Datum der letzten Begehung
• Dokumentation des baulichen Zustands von Dach und Fach sowie des Gebäudeinneren
• Sensitivitätsanalyse, bezogen auf die Kostenträgerstruktur der Bewohner, den Übersichtsplan der Haustechnik etc.
• Scoring-Tabelle
• Instandhaltungs- und Investitionsplan, Modernisierungsmaßnahmen
• Mietvertragsüberwachung, Fotodokumentation

Diese Objektprüfung wird vom Objektmanagement zweimal pro Jahr bei allen unter Vertrag stehenden Sozialimmobilien durchgeführt. Diesem Procedere steht zudem eine im Rahmen der Ankaufsprüfung erstellte ausführliche Objektprüfungsdokumentation vor. Bereits zu diesem Zeitpunkt werden alle wichtigen Verträge einer Pflegeeinrichtung eingesehen und überprüft.

 

Welche Risiken können dann noch entstehen?

 

Die Mieten sind grundsätzlich nur dann sicher

• wenn die Einrichtung den marktspezifischen Baumerkmalen entspricht
• wenn der Betreiber über eine entsprechende Größe, Bonität und Pflegequalität verfügt
• wenn eine Einrichtung nicht am Bedarf vorbei errichtet wurde 

Welche Risikoparameter werden analysiert?
 

Die Investitionsentscheidung

 

Für den Erwerb von Sozialimmobilien gelten eigene Regeln. So sind nicht die für Immobilien üblichen Kriterien wie der Kaufpreis pro Quadratmeter oder Kubikmeter oder die vermietbare Fläche von vorrangigem Interesse, sondern viel mehr die marktspezifischen Parameter.

 

Diese sind: 

• Der regionale Bedarf
• Die Refinanzierungsmöglichkeiten der Miete pro Bett und Tag
• Die preisliche und bauqualitative Konkurrenzsituation
• Der Erwerbspreis pro Pflegebett
• Der Preis für das Inventar und die Höhe eines etwaigen Pre-Openings einer Einrichtung 

Die Eventualrisiken (Investitionsphase)

 

1. Erstbelegungsrisiko - Erstellung umfangreicher Standortanalysen und Bedarfsanalysen 

• Erstellung von Konkurrenzanalysen unter Berücksichtigung von Objektqualität, Preisgestaltung und Qualitätsmerkmalen 
• Einschätzung der Betreiberbonität
• Einschätzen der Pflegequalität des Betreibers

 2. Mietsicherheit 

• Analysen bestehender Pflegesätze und Investitionskostenanteile
• Sicherungsabtretung der Bewohnerrechte (hierdurch entsteht das Inkassorecht an den Investitionskosten)
• Sowohl bei Neubauten als auch bei bestehenden Einrichtungen werden bei der Pachtermittlung Sicherungsabschläge von
  15 - 20 % zu den Investitionskosten kalkuliert 

3. Investitionshöhen 

• Bei einem “durchschnittlichen” Standort werden i.d.R. ca. € 150.000,00 für ein Pflegebett bezahlt
• Dieser Satz ist unter Annahme bundesweit durchschnittlicher Investitionskosten mietseitig immer refinanzierbar
• Eine Einrichtung wird i.d.R. zum 16 bis 19-fachen der ermittelten Jahresmiete erworben 

4. Betreiber

• Er muss über eine bestimmte Mindestgröße verfügen
• Er muss über eine gute Bonität verfügen
• Er muss über Referenzen hinsichtlich der Pflegequalität verfügen

Die Eventualrisiken (Vermietungsphase)

 

Während der Vermietungsphase in einer Sozialimmobilie reduzieren sich die Hauptrisiken auf die Belegung einer Pflegeeinrichtung, den Leumund und die Bonität des Betreibers.

 

Diese Risiken werden wie folgt reduziert:

 

1. Belegung der Einrichtung

 

- Permanentes Führen von Belegungsstatistiken

- Enger, direkter Kontakt zu den Heimleitern

- Halbjährliche, regionale Befragung zur Einrichtung und dem Leumund des Betreibers

- Jährliche Vorlage der Pflegesätze und der Investitionskostenbescheide

- Jährliche Vorlage der Abschlüsse des Betreibers bezogen auf die konkrete Einrichtung und das gesamte Unternehmen

- Jährliche Überprüfung der Konkurrenzangebote und Vergleich zu dem Angebot der eigenen Einrichtung 

 

2. Objektmanagement

 

- Halbjährliche Begehung der Objekte durch das Objektmanagement, Fachleute die auf das Immobilienmanagement von

  Sozialeinrichtungen spezialisiert ist

- Führen von Objektdateien, in die mittels eines speziellen Objektbewertungsbogens die Substanz, voraussichtliche

  Instandhaltungen der Art und Höhe nach, sowie die Verpflichtungen des Betreibers zur Instandhaltung erfaßt wird

- Permanente Überprüfung der gesetzlichen Auflagen wie heimaufsichtliche Auflagen, Auflagen gem. HeimMindBv und

  Heimgesetz mit Abgleich und Rückschluss auf die Objekte der Health property Fonds 

 

Diese Vorgehensweise führt dazu, dass Instandhaltungsrücklagen und Instandhaltungsaufwendungen in den

Prognoserechnungen der Fonds eine hohe Zuverlässigkeit und Realitätsnähe zulassen. 

 

Was passiert, wenn die Sollparameter der Analyse bei einer Einrichtung nicht erfüllt werden?
 

Wenn die Belegung einer Einrichtung nicht stimmt, kann der Grund anhand der Marktbefragungen, Anmerkungen der Bewohner hinsichtlich der Zufriedenheit, der Heimaufsichtsprotokolle analysiert werden. Mit dem Betreiber werden dann Gespräche geführt und Maßnahmen ergriffen, die zu einer Verbesserung der Auslastung führen sollen

 

Wenn ein Betreiber in Insolvenz geraten würde, hat der Initiator durch die Abtretung von Rechten im Pachtvertrag das Recht auf Inkasso der Investitionskosten. Somit ist bei einer belegten Einrichtung zunächst die Pachtzahlung sichergestellt. Ferner

wird das Management selbst umgehend einen anderen Betreiber beschaffen zu dem auf Grund der bestehenden Kontakte ein hohes Leistungsvertrauen besteht

 

Alle Erkenntnisse aus dem Objektmanagement und der Analyse werden jeweils nach Fertigstellung mit den Betreibern erörtert. Die Verbesserungsvorschläge werden diskutiert und führen i.d.R. dazu, dass Verbesserungen umgesetzt werden.

Sofern der Betreiber Wünsche hat, die im Verantwortungsbereich des Initiators liegen, so werden diese Wünsche ebenfalls i.d.R. umgesetzt. 

 

Das bisherige Ergebnis nach analysierten Investitionen 

• Alle bestehenden Einrichtungen sind überdurchschnittlich mit Bewohnern belegt
• Enge Kooperation mit allen Betreibergesellschaften durch gleichgerichtete Interessenslagen
• Hohe Markttransparenz von Betreibern und Banken
• anerkannt hohe Akzeptanz für den Bereich der Sozialimmobilien
• Sehr gute Leistungsbilanz
• Die Pachtzahlungen liegen in der Größenordnung der seitens der Kostenträger vereinbarten Refinanzierung für den Betreiber
• Hohe Zufriedenheit der Betreiber, der Anleger und hohe Wiederanlegerquote